Gayrimenkul değerleme raporu, bir mülkün güncel piyasa değerini belirtir. Raporda, mülkün kesin konumu, koordinat bilgisi ile birlikte haritalı gösterimi yer alır. Mülkün iç ve dış mekânından çekilmiş fotoğraflar, teknik durumu ve borç bilgileri raporda eksik edilmemelidir. Rapor, taşınmazın artıları ve eksilerini tarafsız bir şekilde ortaya koymalıdır ve üç ay süresince geçerli sayılır.
Bu bağlamda, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na bağlı Emlak Dairesi, 20 Eylül 2021 tarihinden itibaren bakanlıkça belirlenen bir eksperin gayrimenkul değerlemesi için çevrimiçi başvurunun zorunlu olduğunu ilan etti. Bu adım, yabancı yatırımcıları muhtemel dolandırıcılıktan korumak ve satış süreçlerinde yaşanabilecek aksaklıkları minimize etmek adına atıldı.
Gayrimenkul Değerlemesi İçin Hangi Kriterler Göz Önünde Bulundurulur?
Gayrimenkulün gerçek değerini belirlemek için bazı kriterlere ihtiyaç duyulur. Bu kriterlere uygun bir değerleme için SPK onaylı bir değerleme uzmanından destek alınmalıdır. Uzman, belirlenen bu ölçütleri kullanarak mülkün doğru değerini ortaya koyar. Gayrimenkul değerlemesinde dikkate alınan ana kriterler şunlardır:
- Gayrimenkulün bulunduğu bölge, coğrafi konumu ve civardaki özellikleri,
- Gayrimenkule olan ilgi ve benzer mülklerin satış değerleri,
- İmar bilgileri ve statüsü,
- Bağımsız bölüm söz konusuysa arsa payı, aksi halde toplam arsa alanı,
- Mimarî olarak kullanışlılık durumu,
- İnşaat kalitesi ve işçilik standartları,
- Alt yapı ve ulaşım olanakları,
- Fiziksel eskime oranı,
- Kamu rayiç değerleri ve vergi üzerinden hesaplanan değerler,
- Potansiyel gelir kapasitesi,
- Makroekonomik faktörler,
- Mülk üzerindeki kısıtlamalar ve yasal durum,
- Gayrimenkulün sahip olduğu haklar ve yükümlülükler.
Gayrimenkul Değerinin Belirlenmesinde Yasal Etkenler
Değerleme uzmanları, bir gayrimenkulün değerini tespit ederken, ilk olarak o mülkün satışını olumsuz etkileyebilecek yasal engellerin olup olmadığını saptar. Bu tür kriterleri aydınlatmak için, uzmanlar yasal merci denetimlerini ve gayrimenkulün fiziki incelemesini gerçekleştirir.
Tapu, belediye, ilgili idari birimler, kadastro birimleri, kültür ve doğal varlıkların korunması ile ilgili kurumlar gibi birçok resmi kurumda, gayrimenkul ve üzerindeki yapıların yasal statüsü kontrol edilir. Ayrıca inşaatların gerçekleşebilirliği, gayrimenkulün satılma potansiyelini engelleyebilecek durumlar, mülkiyetle ilgili haklar, yükümlülükler, haciz gibi bilgiler detaylıca incelenir.
Değerleme Raporunun Doğru Okunması
Değerleme raporunda, gayrimenkulün tahmini değeri en dikkat çekici bilgi olabilir, fakat rapor sadece bu bilgiden ibaret değildir. Rapor, aynı zamanda gayrimenkulün yer aldığı bölgenin çevresel unsurlarını, mülkün geçmişteki satış hareketlerini ve gayrimenkulün özgün özelliklerini de kapsar. Eğer raporda belirtilen bu bilgiler eksikse, yapılan değerlendirme yalnızca bir referans olarak alınmalıdır.
Gayrimenkul Değerleme Raporunun Temel Bileşenleri ve Anlamları:
İnceleme Tarihi:
Rapor, gayrimenkulün değerleme uzmanları tarafından fiziksel olarak ne zaman incelendiğini gösterir.
Değerleme Sebebi:
Bu, müşterinin niyetine göre belirlenen raporun amacını ifade eder; kredi temini, bilgilendirme, vergilendirme, yasal süreçler veya devletle ilgili diğer işlemler olabilir.
Tapu Bilgisi:
Mülkün en son güncellenen tapu bilgileri, raporda yer alır, böylece mülkün mevcut yasal durumu hakkında bilgi verilir.
Gayrimenkulün Yeri:
Gayrimenkulün tam adresi, Google Haritalar linki dahil, bu bölümde belirtilir.
Mülk Detayları:
Gayrimenkulün fiziksel ve yapısal özelliklerini ayrıntılı bir şekilde açıklayan bölüm. Örneğin; mülkün genel boyutu, mevcut olanaklar, elektrik ve su durumu gibi. Eğer bir bina değerlendiriliyorsa, bu bölümde binanın yapısı ve boyutlarıyla ilgili bilgilere yer verilir.
İmar Bilgisi:
Mülkün bulunduğu bölgenin imar durumu ve özellikleri hakkında ayrıntılı bilgiler bu kısımda belirtilir.
Bölgesel Pazar Analizi:
Bu kısım, mülkün yer aldığı bölgenin emlak piyasası hakkında bilgi verir. Bölgenin gelecekteki gelişimi ve potansiyel yatırım değeri bu bölümde analiz edilir.
Değerleme Yöntemi:
Değerleme uzmanının gayrimenkulün değerini belirlemek için hangi yöntemleri kullandığı bu bölümde detaylandırılır.
Piyasa Değeri:
Mülkün şu anki piyasa değeri bu kısımda belirtilir. Ayrıca, geçmişteki değerlerine de ihtiyaç duyulabilir.
Acil Satış Değeri:
Bu değer, gayrimenkulün piyasada hızla satılması durumunda ne kadar bir değerle satışa sunulabileceğini gösterir.
Sigorta Değeri:
Mülkün sigortalama amacıyla ne kadar bir değer üzerinden sigortalanması gerektiğini bu bölümde bulabilirsiniz.
Değerleme Raporunun İçerdiği Ek Bilgiler
Kadastro Bilgisi:
Her değerleme raporunda, değerlendirilen mülkün en güncel kadastrosunu gösteren Tapu Dairesi tarafından verilen bir kadastro planı bulunur.
Yapısal Alan Detayı:
Mülkün yer aldığı bölge ve ona komşu olan bölgelerin en güncel bilgilerini içeren bir plan eklenir. Bu, potansiyel imar genişlemeleri için faydalı bir araçtır.
Karşılaştırmalı Mülk Bilgisi:
Bu bölüm, değerlendirilen mülkün benzer özelliklere sahip diğer mülklerle nasıl karşılaştığını gösterir. Bu, mülkün değerinin kesin bir şekilde belirlenemese de, olası bir fiyat aralığının anlaşılması için kullanılır.
Uydu Görüntüsü:
Mülkün ve çevresinin detaylarını gösteren Tapu ve Kadastro Dairesi tarafından sağlanan bir uydu görüntüsüdür.
Değerleme Raporunu Kim Hazırlayabilir:
Değerleme raporu almak isteniyorsa, SPK'nın yetkilendirdiği profesyonel değerleme uzmanlarından biriyle iletişim kurulmalıdır. Basitçe söylemek gerekirse, sadece SPK onayı alan uzmanlar bu tür raporları hazırlayabilir. Bu değerleme uzmanları ve şirketleri genellikle Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'ne, yani TDUB'a dahildirler. SPL'nin gerçekleştirdiği sınavı başarıyla geçemeyen ve gerekli eğitimleri tamamlamayan hiçbir kişi ya da kuruluş değerleme raporu düzenleyemez. Bu nedenle, değerleme raporu için yetkili bir uzmana ya da kuruluşa başvurulması şarttır.