Geçit hakkı, taşınmazlar arasında gerçekleşen bir irtifak türüdür ve gayrimenkul meselelerinde sıkça rastlanan bir konudur. Geçit irtifakı, diğer irtifak haklarıyla kıyaslandığında daha anlaşılır olabilir; fakat bu hakla ilgili derinlemesine bilinmesi gereken pek çok husus vardır.
Bu yazıda, geçit irtifakının ne olduğuna, hangi şartlara tabi olduğuna ve geçit hakkı davalarının ne anlama geldiğine dair bilgileri paylaşacağız. Bu konunun karmaşıklıklarını çözümlemek için genel bir perspektife sahip olmak faydalıdır. Bu nedenle, bilgileri dikkatlice okumanızı göz atmanızı öneririz. Bu bilgiler ışığında uzmanlığı gayrimenkul davaları olan bir avukat ile olası davalarınızda daha yararlı bir karar süreci yaşayacaksınız.
Geçit Hakkı Tanımı Nedir?
Geçit hakkı, bir taşınmazın ana yolla direkt bir bağlantısının olmadığı durumlarda, bu yolu kullanma imkanı olmayan malikin, komşusunun arazisi üzerinden geçiş talebinde bulunabilmek için başvurduğu bir haktır. Bu hakkı elde etmek adına mahkeme, en pratik ve uygun geçit yolu üzerinde karar kılar.
Bu değerlendirmeyi yaparken, detaylı bir inceleme için keşif işlemi gerçekleştirilir ve bu süreçte harita mühendisleri veya kadastro uzmanlarından destek alınabilir. Geçit hakkı, mülkiyet hakları içerisinde değerlendirilen bir haktır.
Türk Medeni Kanunu'nun 747. maddesi ve takip eden maddeleri, geçit hakkı ile ilgili yasal düzenlemeleri içermektedir. Bunun yanı sıra, geçit hakkı davalarında Yargıtay'ın oluşturduğu içtihatlar da dikkate alınmalıdır.
Belirtmekte fayda var ki, gayrimenkul ile ilgili davalar karmaşık olup, bu tür davaların gereğinden fazla uzamaması için dikkatli ve bilinçli bir yaklaşım benimsemek gerekir. Bu yüzden, böyle bir sürecin başlangıcında uzman bir avukata danışmak en akılcı adım olacaktır.
Geçit Hakkı İçin Gerekli Koşullar Nedir?
Türk Medeni Kanunu'na göre geçit hakkının sağlam bir temele dayandırılabilmesi için yerine getirilmesi gereken bazı temel koşullar bulunmaktadır. Aşağıda belirtilen koşulların mevcut olması durumunda, geçit hakkı talebinde bulunan kişinin bu hakkını kullanabilmesi mümkün olacaktır. Geçit irtifakının kurulabilmesi adına gerekli olan bu koşullar şunlardır:
1. Geçit talep eden taşınmaz sahibinin, genel bir yol ile irtibat kurabileceği uygun bir geçiş yolu bulunmamalıdır.
2. Taşınmazın konumu ve potansiyel zararlar gözetilerek, başka bir komşu üzerinden geçit talebinin olmaması gerekmektedir.
3. Talep edilen geçidin, en az mağduriyetle gerçekleştirilebileceği bir taşınmaz sahibine yönlendirilmiş olması esastır. Bu, mülkiyet haklarının kısıtlanması anlamına gelebilir.
4. Denkleştirme bedelinin ödenmiş olması zorunludur. Eğer taraflar arasında bir anlaşma yapılmışsa, bu bedel karşılıklı mutabakata bağlıdır. Ancak, anlaşma sağlanamazsa bu bedelin ne kadar olacağına mahkeme karar verir.
Eğer yukarıda sıralanan koşullar mevcutsa, geçit hakkı talebinde bulunulabilir. Ancak bu koşulların varlığında bile tarafların anlaşamaması durumunda, hukuki yollarla çözüm arayışına gidilmesi gerekecektir.
Geçit İrtifakı Talebi ve Süreci
Daha önceden de değinildiği gibi, ana yolla bağlantısı olmayan bir taşınmazın sahibi, komşu taşınmazlar üzerinden bir yol talebinde bulunabilir. Bu tür bir geçit irtifakı talebi için malik, belirlenen bir bedeli karşılamalıdır.
Ana yola direkt erişimi olmayan taşınmaz sahiplerine, belirli bir bedelle geçit hakkı elde etme imkanı sağlanmıştır. Bu, mülkiyetin belirli bir sınırlamaya tabi tutulduğu bir durumdur. Zira yasal koşullar dahilinde bu tür bir yenilikçi hak, taşınmaz sahibine tanınmaktadır. Sözleşmeye dayalı irtifak hakları tarafların anlaşmasına tabi iken, bu durumda kaynak yasal düzenlemelerdir.
Geçit irtifakı, irtifak hakları kapsamında dava yoluyla talep edilebilen bir hak olup, tarafların karşılıklı anlaşmasına da dayanabilir. Yani, taraflar arasında belirlenen bir bedelle sözleşmeye dayalı bir geçit irtifakı oluşturulabilir ve bu tapu kaydına işlenebilir. Eğer taraflar bir uzlaşmaya varamazlarsa, dava sürecini başlatabilirler.
Dava sürecinin başlamasıyla, mahkeme bir bilirkişi tayin eder. Bilirkişi, mülkün geçit ihtiyacını inceleyip detaylı bir rapor hazırlar. Bu süreçte bilirkişi heyeti; harita, kadastro, inşaat ve tarım mühendisleri gibi konusunda uzman kişilerden oluşmaktadır.
Mahkeme, gerekli gördüğü durumlarda keşif sırasında tanıkların ifadelerini de alabilir. Tüm bu değerlendirmeler ışığında, hem davacının hem de davalının çıkarları dikkate alınarak en uygun geçit hakkı tesis edilir.
Geçit Hakkı Davasının Açılma Süreci ve Detayları
1. İlk Adım: Komşu Malikle Görüşme
Geçit hakkını talep eden kişi öncelikle hak talebini komşu malike iletmelidir. Bu aşamada, tarafların anlaşması halinde dava yoluna gidilmeksizin, noter aracılığıyla bir sözleşme yapılarak bu hak tesis edilebilir.
2. Dava Dilekçesi
Eğer komşu malik geçit hakkını vermek istemezse, dava yoluna başvurulabilir. Bu durumda dava dilekçesi hazırlanarak ilgili mahkemeye sunulur. Dava dilekçesinde geçit hakkı talebinin gerekçeleri, varsa kanıtlar ve talebin niteliği detaylı bir şekilde belirtilmelidir.
3. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Geçit hakkı davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılmalıdır.
4. Tebligat Takibi
Özellikle komşu taşınmaz hisseli ise, tüm maliklere dava tebliğ edilmelidir. Bu süreçte tebligatların doğru ve eksiksiz yapılmasına dikkat edilmelidir.
5. Davanın Değerlendirilmesi
Mahkeme sürecinde, geçit hakkı talebinin haklı gerekçelere dayanıp dayanmadığı, talebin komşu taşınmaz üzerinde ne kadar bir müdahale ve zarara yol açacağı değerlendirilir. Bu değerlendirmeler ışığında, talep edilen geçit hakkının tesis edilip edilmeyeceğine karar verilir.
6. Dava Tarafları
Türk Medeni Kanunu'na göre, geçit irtifakını talep eden malik, dava sürecinde davacı konumundadır. Geçit hakkı talebinin yapıldığı komşu malik ise davalıdır. Eğer komşu taşınmazda birden fazla malik var ise (hisseli tapu durumu) tüm malikler davalı sıfatıyla davada yer alırlar.
Geçit İrtifakı Davasında Yapılması Gerekenler ve Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar
1. Öncelikle Anlaşma Yolu
Geçit irtifakı talebi öncelikle amicable (dostane) bir şekilde komşu malike sunulmalıdır. Taraflar arasında bir uzlaşma sağlanabilirse, noter aracılığıyla bir geçit irtifakı sözleşmesi hazırlanarak tapuda tescil edilebilir.
2. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Geçit irtifakı davaları asliye hukuk mahkemelerinin görev alanında bulunmaktadır. Davanın açılacağı yer ise, geçit irtifakının tesisini istenen taşınmazın bulunduğu yerin mahkemesidir.
3. Dava Dilekçesi
Dilekçede geçit irtifakının neden gerektiği, hangi şartlar altında talep edildiği, komşu malikle yapılan görüşmeler ve sonuçları gibi detaylar açık ve net bir şekilde belirtilmelidir.
4. Delillerin Sunumu
Geçit hakkına neden ihtiyaç duyulduğuna dair deliller (fotoğraflar, krokiler, bilirkişi raporları vb.) dava dilekçesi ile birlikte mahkemeye sunulmalıdır.
5. Hisseli Tapu Durumunda
Eğer komşu taşınmaz hisseli bir tapuya sahipse, tüm maliklere dava tebliğ edilmelidir. Bu nedenle dava dilekçesinde tüm maliklerin isimleri ve adres bilgileri yer almalıdır.
6. Davanın Takibi
Dava sürecinde tüm duruşma tarihleri, bilirkişi incelemeleri, tanık ifadeleri gibi süreçleri yakından takip etmek ve bu tarihlere uygun hareket etmek önemlidir.
Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar:
- Geçit hakkı talep ederken, talebin komşu taşınmaza asgari müdahalede bulunacak şekilde olması önemlidir. Aşırı bir talepte bulunmak davanın reddedilmesine neden olabilir.
- Tarafların anlaşmazlık halinde, geçit hakkı talebinin ne kadar süreyle geçerli olacağı, kullanım şartları, bakım ve onarım gibi hususları dava sürecinde belirtmeleri faydalı olacaktır.
- Dava süreci uzun ve maliyetli olabileceği için, öncesinde alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemlerine (arabuluculuk vb.) başvurulması da değerlendirilmelidir.
Dava Dilekçesinde Neler Olmalı?
Geçit irtifakı dava süreci detaylı ve özenli bir hazırlık gerektirir. Bu nedenle sürecin hukuki danışmanlık alarak yürütülmesi, talep eden tarafın haklarını daha etkin bir şekilde korumasına yardımcı olacaktır. Geçit irtifakı talep sürecinde, tarafların mağduriyet yaşamaması için, bu tür dava dilekçelerinin bir davanın uzman bir avukat eşliğinde yazılması gerekir. Çünkü bu konuda yapılan hatalar, sürecin gereğinden fazla uzamasına ya da geçit irtifakının gerçekleşmemesine neden olabilir.
Genel olarak bir dava dilekçesinde;
(…) Asliye Hukuk Mahkemesine
Davacı / Vekili: Ad Soyad, Tarih
Davalı: Geçit hakkı davasında davalı tarafın kim olacağı hakkında bilgi verilmelidir. Geçit hakkı talebinde bulunulan taşınmazın sahipleri, davalı olarak dilekçede belirtilmelidir. Eğer söz konusu taşınmaz, birden fazla kişiye aitse (hisseli tapu) ve taşınmazın belli bir bölümü belirli bir kişinin kullanımına tahsis edilmiş olsa dahi, taşınmazın tüm malikleri (sahipleri) bu davada davalı olarak yer almalıdır. Özetle, bir taşınmazın kullanımı belli bir malike ayrılmış olsa bile, hisseli tapuda tüm maliklerin hukuki sorumluluğu bulunmaktadır. Bu sebeple geçit hakkı talebinde bulunulduğunda, tüm malikler bu dava kapsamında davalı sıfatıyla yer alacaktır. Bu durum, taşınmazın tüm maliklerinin, bu konuda alınacak mahkeme kararından etkileneceği anlamına gelmektedir.
Dava: Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 747. maddesine atıfta bulunarak, geçit irtifakı kurulması talebinin bu maddeye dayandırıldığını belirtmektedir.
Türk Medeni Kanunu'nun 747. maddesi, bir taşınmazın kamuya açık bir yola çıkması için komşu taşınmaza ihtiyaç duyduğu durumlarda, o taşınmazın malikinin komşu taşınmaza geçit hakkı kurulmasını talep edebileceğini düzenler. Bu madde, taşınmazın kamuya açık bir yola çıkması için zorunlu olan geçit irtifak hakkını düzenleyen temel hükümdür.
Bu sebeple, bir taşınmaz sahibi kamuya açık bir yola çıkabilmek için komşu taşınmaza ihtiyaç duyuyorsa ve bu durumu TMK'nın 747. maddesine dayandırarak dava açmak istiyorsa, dava dilekçesinde bu maddeye atıfta bulunması gerekmektedir. Bu atıf, davanın hukuki dayanağını ve geçit irtifakı talebinin kanuni bir hakkın kullanılması olduğunu gösterir.
Açıklamalar;
Bu kısımda, dilekçenin "Açıklamalar" başlığı altında nasıl bir içerik oluşturulması gerektiği özetlenmektedir. Bir dava dilekçesinde, “açıklamalar” kısmı genellikle davanın neden açıldığına dair bilgileri, iddiaları ve dayanakları içerir. Geçit irtifakı davasında bu bilgiler şu şekildedir:
1. Tapu Bilgileri
Öncelikle davanın konusunu oluşturan taşınmazın tam olarak hangisi olduğunun belirlenmesi gerekmektedir. Bu sebeple, taşınmazın tapu kayıtlarına ilişkin bilgiler (il, ilçe, mahalle, pafta, ada, parsel ve bağımsız bölüm numarası gibi) bu kısımda belirtilmelidir.
2. Yaşanan Mağduriyet
Bu bölümde davacının, yani geçit hakkını talep eden kişinin, bu talepte bulunma sebebini ve yaşadığı mağduriyeti açıkça ifade etmesi gerekmektedir.
3. Mevcut Geçit Durumu
Eğer taşınmazın şu an için bir geçidi varsa, ancak bu geçidin yetersiz olduğu durumda, bu yetersizliğin sebepleri belirtilmelidir.
4. Zarar Görmeyecek Taşınmaz
Kendisinden geçit talep edilen taşınmazın, bu geçitten dolayı en az zarar görecek taşınmaz olduğuna dair gerekçeler açıkça belirtilmelidir.
5. Taraflar Arasındaki Görüşmeler:
Tarafların, geçit irtifakı konusunda yaptıkları önceki görüşmelerin, anlaşmaların veya anlaşmazlıkların detayları bu kısımda sıralanmalıdır. Bu bilgi, dava sürecinde taraflar arasındaki önceki muhataplaşmaların ve bu davanın zorunlu olarak açıldığının ispatı açısından önem taşır.
Dava dilekçesinin bu kısmı, davanın nedenini, dayanaklarını ve talebin temelini oluşturan sebepleri detaylı olarak ortaya koymaktadır. Bu sebeple, bu kısmın net, açık ve eksiksiz bir şekilde yazılması, davanın olumlu sonuçlanması açısından büyük önem taşımaktadır.
Ekte Listesi:
1. Dava konusu taşınmazın tapu örneği
2. Geçit irtifakı talebini içeren yazışmalar (varsa)
3. Taşınmazın yola çıkışının olmadığını veya mevcut çıkışın yetersiz olduğunu gösteren fotoğraflar
3. Tanık Delilleri: Konu hakkında bilgi verebilecek tanıkların isim ve adresleri.
4. Bilirkişi İncelemesi: Eğer geçit irtifakı hakkında mahkemenin bir uzmana ihtiyacı varsa, bilirkişi incelemesi talep edilir.
5. Diğer Deliller: Konuya ilişkin tüm yazışmalar, belgeler, anlaşmalar vb.
Açıklanan nedenlerle; taşınmazımın yola çıkmak için gerekli olan geçit irtifakının tesis edilmesine karar verilmesini, bu irtifak hakkının tapuda tescil edilmesi için gerekli işlemlerin yapılmasına, davanın açılmasından doğan tüm yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin davalıya yüklenmesi talep edilmelidir.
Önemli; Bu dilekçe kurgusu sadece örnektir ve genel bir bilgi vermeyi amaçlar. Her somut olayın kendine özgü şartları vardır ve bu şartlara göre dilekçe hazırlanmalıdır. Geçit hakkı talep edecek kişilerin uzman bir avukattan destek alarak dilekçe hazırlamaları önerilir.
Sıklıkla Karşılaşılan Geçit Hakkı Dava Soruları
Geçit hakkı konusunda belirttiğimiz yasal çerçeve, mahkemenin bu konudaki yaklaşımı ve pratikte nasıl işlediği üzerinde durduk. Ancak bu alanda sıkça karşılaştığımız ve önem taşıyan bazı soruları şu şekilde yanıtlıyoruz:
1. Geçit Hakkı Davası Ne Anlama Gelir?
Ana yollarla direkt bağlantısı olmayan taşınmazlar için, belirli bir maddi karşılıkla, ulaşım ihtiyacını gidermek amacıyla başlatılan hukuki süreçtir.
2. Geçit İrtifakı Davası Kimlere Karşı Başlatılır?
Bu dava, komşu taşınmazın sahibi veya sahiplerine karşı başlatılır. Eğer taşınmaz hissedarlı ise, arazinin hangi kısmının kimin kontrolünde olduğu fark etmeksizin, tüm hissedarları kapsar.
3. Hangi Mahkemede Geçit Hakkı Davası Açılır?
Bu tür bir dava, geçit hakkının oluşturulması istenen taşınmazın bulunduğu yerdeki ilgili Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılır.
4. Geçit Hakkı Davasını Kimler Başlatabilir?
Bir konut veya iş yerinin doğrudan bir ana yol bağlantısı olmadığında ve bu durumdan dolayı hak kaybı yaşandığında, bu taşınmazın sahipleri bu dava türünü başlatabilir.
5. Geçit İrtifakı Davasında Nasıl Bir Bedel Tespit Edilir?
Eğer taraflar arasında ayrı bir anlaşma yapılarak geçit irtifakı oluşturulmuşsa, taraflar arasındaki bu anlaşma bedeli belirler. Ancak, mahkeme yoluyla geçit irtifakı oluşturulması söz konusu ise, mahkeme hakimi, bir bilirkişi raporunu temel alarak bedeli belirler. Bu süreçte, bilirkişi raporunun detaylı ve doğru olması büyük önem taşır.
Önemli Uyarılar ve Hatırlatmalar
Geçit hakkının ne olduğunu, nasıl tesis edildiğini derinlemesine ele aldık ve bu konuyla alakalı sıkça karşılaşılan sorulara cevaplar vermeye çalıştık.
Sunmuş olduğumuz bilgiler, kanunen belirlenen hükümlere dayanarak ve günlük hukuki uygulamalarla paralel bir şekilde verilmiştir. Fakat her bir hukuki mesele, kendi içerisinde eşsiz özelliklere sahip olabilir. Bu yüzden, genel bilgilerle yetinmeyip, karşılaşılan hukuki durumu detaylı bir şekilde incelemek esastır.
Geçit irtifakının tesis edilmesi, birçok aşamayı ve dikkat edilmesi gereken noktaları içeren teknik bir süreçtir. Bu karmaşık süreçte, doğru ve etkili sonuçlara ulaşabilmek için uzmanlık sahibi gayrimenkul avukatlarıyla işbirliği yapmanın önemi büyüktür. Tersi durumda, yetersiz veya eksik işlemler sebebiyle beklenmedik ve istenmeyen sonuçlarla karşılaşma riski ortaya çıkar.