Taşınmaz satın alırken, özellikle henüz inşaat aşamasında olan gayrimenkullerde, bazı kritik noktaları göz önünde bulundurmanız esastır. İşte tapu işlemlerinde üzerinde durmanız gereken temel başlıklar:
İnşaat Aşamasındaki Tapular:
Bir gayrimenkulün henüz inşaat aşamasında olması, tapu almak için acele etmemeniz gerektiğini gösterir. Kat irtifakı veya arsa tapusu gibi belgeler, gayrimenkulün yasallığını kanıtlar niteliktedir. Eğer bu aşamada tapu alındıysa, hem inşaat firması hem de alıcı emlak vergisi beyanında bulunmalıdır.
Tapu Süresi:
Henüz tamamlanmamış bir projeden konut satın aldıysanız, ödeme tamamlandı bile olsa tapunuzu hemen alamayabilirsiniz. Bu süreçte emlak vergisi beyanında bulunmanıza gerek olmadığını unutmayın.
Anahtarın Teslimi:
Tapu bilgilerinizin Tapu Genel Müdürlüğü kayıtlarıyla uyumlu olduğundan emin olmalısınız. Uzman bir emlak danışmanının rehberliğinde tapu işlemlerinizi tamamlayıp, güvenle anahtarınızı alın.
Uyumlu Tapu Bilgileri:
Tapu üzerindeki bilgilerin doğruluğundan emin olmalısınız. Gayrimenkulün fiziksel adresi ile tapu kaydında yer alan adresin uyuşması büyük önem taşır.
Yönetim Planı ve Projeler:
Tapu işlemleri sırasında yönetim planınızı da almayı unutmayın. Satıcı firmanın sunduğu yönetim planı ile yasal yönetim planının aynı olduğundan emin olmalısınız. Ayrıca, proje bilgilerinin yasalara uygun olduğunu kontrol edin.
Ek İncelemeler:
Taşınmazın üzerinde herhangi bir ipotek ya da kısıtlama olup olmadığını kontrol edin. Mülkün tüm belgeleri titizlikle gözden geçirilmeli ve her şey uygunsa satın alma işlemine devam edilmelidir.
Tapu Devri:
Bir gayrimenkulün sahipliğinin değişmesi tapu devri olarak adlandırılır. Bu, bir satış sonucunda olabileceği gibi miras yoluyla da gerçekleşebilir.
Tapu işlemleri, harçlar ve gerekli belgeler konusunda daha fazla bilgiye mi ihtiyacınız var? Başvurabileceğiniz temel bilgileri ise şu şekilde listeledik;
Tapu Devri Yaparken Nelere Dikkat Edilmeli?
Tapu devir süreci aslında oldukça sade ve anlaşılır bir süreçtir. Anahtar adımlar, Tapu Müdürlüğü tarafından talep edilen belgelerin toplanması ve ardından tapu harcının yanı sıra döner sermaye bedelinin ödenmesidir. Bu adımları takip ederek, tapu transfer işlemlerinizi birkaç gün içinde tamamlayabilirsiniz.
Transfer başvurusu için alıcı ve satıcının, mülkün kayıtlı olduğu Tapu Dairesi'ne başvurması gerekmektedir. Alternatif olarak ALO 181 veya e-randevu sistemini kullanarak da randevu alabilirsiniz.
Tapu Devri İçin İhtiyaç Duyulan Evraklar
Aşağıda satışa ilişkin gereken belgeleri görebilirsiniz. En güncel bilgiler için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün resmi sitesini ziyaret etmeyi ihmal etmeyin.
- Taşınmazın sahibi ve alıcıya ait nüfus cüzdanı ya da temsilcilerinin nüfus cüzdanı ve temsil yetki belgesi
- Eğer cebri icra yoluyla satış gerçekleştiyse İcra Müdürlüğü’nden alınan Satış Belgesi
- Ortaklığın giderilmesi davasıyla gerçekleşen satışlar için Mahkeme Kararı
- Binalar için Zorunlu Deprem Sigortası
- Belediyeden alınan Emlak Vergisi Değer Belgesi
Tapu Devir Ücreti Ne Kadar?
Tapu transferi sırasında iki farklı ödeme gerçekleştirilir: Tapu harcı ve döner sermaye harcı. 2021 verilerine göre, satış bedelinin %4'ü tapu harcı olarak belirlenmiştir ve bu bedel alıcı ile satıcı arasında eşit olarak paylaşılır.
Döner sermaye bedeli ise her yıl yeniden belirlenir.
Tapu Devir Sürecinde Bilinmesi Önemli Noktalar
Tapu harcı ile ilgili herhangi bir hileye başvurursanız, hem alıcı hem de satıcı olarak cezai yaptırımlarla karşılaşabilirsiniz.
Randevunuzdan 15 dakika önce, başvurunuzu yaptığınız Tapu Müdürlüğü'nde olmanız önerilir.
Tapu transferi sırasında alıcı ve satıcının bizzat orada bulunması gerekir. Ancak yetkili vekil aracılığıyla da bu süreci tamamlayabilirsiniz.
Gayrimenkul Satın Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?
1. Gayrimenkulü şahsen ziyaret edin. Konutun her köşesini detaylıca inceleyin ve böylece daha bilinçli bir karar verin.
2. Anahtar almadan önce tüm sözleşmeleri dikkatlice gözden geçirin. Yönetim planını da anahtar teslim anında talep edebilirsiniz.
3. Tapu ve anahtar teslimatında, evrakların eksiksiz ve düzenli olduğundan emin olun.
4. Eğer bir borç tamamlanmışsa, ilgili ipoteğin kaldırıldığından emin olun.
5. Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesini atlamayın.
6. Doğalgaz, su, elektrik gibi hizmetlerin bağlantısı için ilgili mercilerin iletişim bilgilerini edinin.
7. Emlak vergisini zamanında beyan etmeyi unutmayın.
8. İskan belgesinin durumunu kontrol edin. Eğer iskan alınmış değilse, bu durumu sözleşmeye ekleyerek sonrası için güvence altına alabilirsiniz.
9. Tüm belge ve dokümanları titizlikle arşivleyin ve kolay ulaşılabilir bir yerde saklayın.
Tapu işlemleri ve gayrimenkul satın alımı sırasında bu adımları dikkatlice takip ederek, süreci sorunsuz ve güvenli bir şekilde tamamlayabilirsiniz.
Noterde Gerçekleşen Tapu İşlemleri: Ne Yapmalıyız?
Gayrimenkul alım-satım süreçleri artık sadece Tapu Müdürlüklerine özgü değil. 4 Temmuz 2023'ten itibaren noterler de bu sürecin bir parçası oldu. Tapu Müdürlüğünde ödenen tapu harcına noterlik hizmet bedeli ekleniyor. 2023 verilerine göre, noter hizmet bedeli gayrimenkulün değerine bağlı olarak minimum 500 lira ve maksimum 4 bin lira arasında değişiyor.
Peki, noterde nasıl bir gayrimenkul satış süreci işliyor? Hangi belgeleri hazırlamalıyız? Noterde işlem yapabilmek için randevu şart mı? İşte bu soruların cevapları:
2023 yılının Temmuz ayında başlayan yeni uygulama ile artık konutlar başta olmak üzere birçok gayrimenkul noterler aracılığıyla da satılabiliyor.
Hangi Gayrimenkuller Noterde Satılabilir?
Noterler, sadece konut satışına aracılık etmekle kalmıyor; ofis, dükkan, arsa ve tarla gibi tüm taşınmazların alım-satımında da hizmet veriyor.
Noter Randevusu Almak Zorunlu Mu?
Evet, noterde gayrimenkul işlemleri için randevu almak gerekiyor. Alım-satım işlemi yapmayı planlayanlar, Türkiye Noterler Birliği'nin e-randevu sistemini kullanarak e-Devlet üzerinden randevu talebinde bulunabilirler. Bu başvuru esnasında satışı yapılacak taşınmazın bilgilerini de sistem üzerinden paylaşmanız gerekiyor.
Türkiye Noterler Birliği'nin bilgi sistemine, tarafların detayları, gayrimenkulün emlak vergi değeri ve tarafların karşılıklı anlaştığı satış bedeli gibi bilgiler kaydedilir. İlgili belgeler de sisteme yüklenecek ancak belgelerin asıllarının randevu sırasında yanınızda olması gerekmektedir. Başvuru yaparken hangi noterlikte işlem yapılacağına da karar verilmiş olmalıdır.
Noterde Gayrimenkul Alım-Satım Süreci
Noter, alım-satım işlemi için yapılan başvuruyu takiben gerekli başvuru evrakını hazırlar. Bu belgeyi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile iletişimde bulunmak için Tapu ve Kadastro Paylaşım Sistemi (TAKPAS) üzerinden gönderir. Satılacak gayrimenkulün tapu detayları ve ilgili diğer dökümanları, TAKPAS üzerinden kontrol edilir.
Eğer gayrimenkulle ilgili belgelerde eksikler varsa, bu eksikliklerin tamamlanması için ilgili tapu müdürlüğüne başvurulur. Noter, tüm evrakların tamam olduğunu ve herhangi bir hukuki engelin bulunmadığını doğruladıktan sonra satış sözleşmesini oluşturur.
Genel Müdürlük, notere tapu harcının yanı sıra döner sermaye ücretinin elektronik olarak tahsil edilmesi için bir seri numarası sağlar. Bu seri numara ile beraber, noter alıcı ve satıcıya sözleşmenin imzalanacağı tarihi ve saati SMS yoluyla iletir. Eğer taraflar belirlenen zamanda noterde bulunmazlarsa, 10 gün içerisinde tekrar başvuruda bulunmaları gerektiği, aksi halde işlemlerinin geçersiz sayılacağı bilgisi de bu mesajda belirtilir.
Gayrimenkulün üzerinde herhangi bir satış engelinin olmadığı doğrulandığında, noter tarafların sözleşmeyi imzalamasını sağlar. Ardından Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) üzerinden gerekli kayıt işlemlerini gerçekleştirir.
TAKBİS'e yapılan kaydın akabinde, tapu müdürlüğü gayrimenkulün resmi tescil işlemini yapar. Sözleşme ve diğer evraklar noter tarafından elektronik olarak TNBBS'ye kaydedilir ve fiziksel kopyaları noterde muhafaza edilir. Taraflar, tüm işlemler tamamlandığında noterden tapu belgelerini alırlar.
Peki, Noterdeki Tapu Devir Masrafları Ne Kadar?
Tapu işlemlerinde, satış bedelinin %4'ü kadar bir tapu harcı alınır. Ancak noterlikte, bu harcın dışında ekstra bir maliyet söz konusudur. Noterlik ücreti, gayrimenkulün değerine göre değişiklik gösterebilir; en az 500 lira, en fazla 4 bin lira arasında olabilir. Bu ücretler her yıl belirlenen oranda güncellenecektir."