Tapu, bir mülkün veya arazinin kimin adına kayıtlı olduğunu belirten resmi bir belgedir. Bu belge, bir kişi veya kuruluşun o mülk veya arazi üzerindeki yasal haklarını gösterir. Tapu, taşınmaz malların alım-satımında, ipotek oluşturmada veya benzeri işlemlerde önemli bir role sahiptir.
Tapu Nedir?
Tapu, bir şeyin mülkiyetini yeni sahibine devreden imzalı bir yasal belgedir. Tapu işlemleri genellikle gayrimenkul veya mülklerin mülkiyetinin iki taraf arasında devredilmesi için kullanılır.
Bir tapu belgesinin amacı, bir mülkün veya varlığın yasal mülkiyetini bir kişiden veya şirketten diğerine devretmektir.
Sahibin mülkü satabilmesi, yeniden finanse edebilmesi veya bir kredi limiti alabilmesi için yerel makamlara uygun şekilde bir tapu ibraz edilmesi gerekmektedir. Bu görev genellikle mülk alıcısının avukatı veya yasal masraf sigortası tarafından yerine getirilir.
Şimdi tapu türlerine ve içeriklerine bakalım:
Kat Mülkiyeti Tapusu
Kat mülkiyeti tapusu en güvenilir ve kesin tapudur. Kat mülkiyeti belgesinde binanızdaki tüm daireler, binanın arsa üzerindeki alanı, her dairenin metrekaresi, dairenizin bulunduğu kat ve daire numaranız tüm detaylarıyla birlikte listelenir. Bu bilgiler aynı zamanda Tapu Sicili tarafından tasdik edilecektir. Eğer bu tapuya sahipseniz endişelenmenize gerek yok. Apartman dairelerinde banka kredisi almada herhangi bir sorun yaşanmamaktadır.
Kat İrtifak Tapusu
Bu tapular, imarsız arazi ile araziye devir arasında bir ara formdur. İrtifak hakkı tapularında eviniz tapu kütüğünde arsa olarak görünür. Ancak o arazide bir binanın olduğu da belirtiliyor. Arsa üzerinde sahip olduğunuz bina hakkının kapsamı arsa payına göre m2 cinsinden verilmektedir. İrtifak tapularının kat mülkiyeti tapularına göre dezavantajı ise;
- Binanın plana uygun yapılıp yapılmadığı belli değil.
- Dairenizin m2 büyüklüğü belirtilmemiştir.
- Dairenizin bulunduğu kat ve daire numaranız da belirtilmemektedir. Ancak oturduğunuz binada mülk sahibi olduğunuz aşikardır. Daha kesin bilgi verilmemektedir. Bu tür bir tapuya sahipseniz endişelenmenize gerek yok. Böyle bir tapu ile rahatlıkla daire satın alabilirsiniz. Binanızdaki diğer komşularınızla konuşarak ve belli bir ücret ödeyerek tapunuzu kat mülkiyetine dönüştürme seçeneğiniz var.
Arsa Tapu Tescilli Gayrimenkuller
Tapu kayıtlarında tapulu binalar görünmüyordur. Yani bu tür tapu ile ev satın alırsanız daire değil arsadan pay satın almış oluyorsunuz demektir. Bu tapu senetleri mülkün ne kadarının size ait olduğunu gösterir. Bu tür tapu işlemleri için banka kredisi alma şansınız oldukça düşüktür. İlerde tapuya el konulması da mümkündür.
Kooperatif Tapusu
Binanın inşaatından, kullanma hakkının alınmasına ve bazı noter tasdikli sözleşmeler yoluyla tapu alınmasına kadar olan süreçteki kooperatif payınızı gösterir.
Paylaşımlı tapu, bir mülkün birden fazla ortağının olduğu bir tapu türüdür. Paylaşılan tapuda mülkün kime ait olduğu, kaç ortağın olduğu ve ortakların isimleri açıkça belirtilir. Ancak mülkün hangi kısmının ortaklara ait olduğu belli değil.
Müşterek tapularda ortak mülkiyet veya ortak mülkiyet de söz konusu olabilir. Ortak mülkiyet, ortakların mülkteki paylarının net olmaması anlamına gelir. Paylı mülkiyette ise ortakların malda hangi paylara sahip olduğu bellidir.
Tapu Satışı Nasıl Yapılır?
Ortak tapu sahibi olanlar, hangi hisseye sahip olduklarını belirten bir sözleşme imzalayabilirler. Bu anlaşmaya yasal olarak rızaya dayalı taksim sözleşmesi adı verilmektedir. Ancak rızaya dayalı taksim tapusu, tapu senedi gibi resmi bir nitelik taşımamaktadır.
Gayrimenkulü satmak isteyen ortağın da tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır. Tahliye davası mahkemece tüm ortaklara tebliğ edilir. Bu, mülkün satış fiyatının sabit olduğu ve bu paranın ortaklar arasında paylaştırıldığı anlamına gelir.
Çıkarma davası açılabilmesi için her ortağın rızasının alınması zorunlu değildir. Taraflardan biri isterse bu davayı da açabilir.
Müşterek tapularda en sık karşılaşılan sorun, hissenin hangi tarafa ait olduğudur. Bu nedenle müşterek tapulu daire satın almak istiyorsanız satın almadan önce dairenin diğer sakinleri ile görüşmeli ve alacağınız daireden emin olmalısınız.
Ortak mülkiyeti satmak, bireysel mülkiyeti satmaktan daha zordur. Ortakların satıştan önce anlaşmaları gerekmektedir. Taşınmazın ortakları kendi paylarını satabilirler ancak diğer ortakların da satıştan haberdar olması gerekir. Satışın önceden haber verilmeden gerçekleşmesi durumunda ön alım davası açma hakkı doğar. Bu nedenle ortakların durumu bildiğine dair noter kaydı bulundurun.
İnşaat Ruhsatı Nedir?
Kanunlarımıza göre binaların inşaatı ve yapılaşması için izinler verilmektedir. Onaylanan bu belgeler sayesinde inşaat devam edebilir. Alınması gereken bu belgelerden ilki inşaat ruhsatıdır.
İnşaat ruhsatı, basitçe bir binanın inşaatına izin veren bir belgedir. Projenin düzenlenmesini ve inşaatına başlanmasını sağlayan onay belgesidir.
İnşaat Ruhsatı Almak İçin Neler Gereklidir?
Bir binanın inşasına ancak İmar Kanunu'na göre belirli prosedürler tamamlandıktan sonra izin verildiğini daha önce belirtmiştik. Belge alarak inşaat ruhsatı başvurusunda bulunabilirsiniz. Gerekli prosedür ve belgeleri tamamladıktan sonra izin alabilirsiniz. İzinsiz yapılan tüm inşaatlar yasa dışı kabul edilir. İnşaat ruhsatı alma zorunluluğu 3194 sayılı Kanunda düzenlenmiştir.
Ruhsatsız bir inşaatın tespiti halinde inşaat durdurulacak ve mühürlenecek. Ancak ruhsat alındıktan sonra mühür kaldırılarak inşaatın devamına izin veriliyor. Ruhsat alabilmek için öncelikle binanın projesinin olması gerekiyor. Binanın sahibi ve bina bilgileri de projede yer almalıdır. Binanın bulunduğu yer belediyeye ait ise belediyeden de izin alınacaktır. Bina belediye sınırları dışında ise valilikten ruhsat alacaksınız.
İnşaat başlangıcında alınan ruhsatların geçerlilik süresi 5 yıldır. Ruhsatın alınmasından itibaren 2 yıl içinde inşaata başlanması gerekiyor. İzinsiz yapılar yasa dışı kabul edildiğinden, belediyelerin inşaatı durdurma, yıkma ve sahibine ve inşaatçıya para cezası verme hakkı vardır.